Gerüst richtig ausschreiben: Leitfaden für Architekten, Planer und WEG-Verwalter

Das Wichtigste in Kürze: Seit der ATV DIN 18451:2023‑09 ist die pauschale vierwöchige Grundeinsatzzeit entfallen. Montage und Gebrauchsüberlassung müssen getrennt ausgeschrieben und abgerechnet werden, Gerüstergänzungen wie Treppentürme, Verbreiterungen und Schutzeinrichtungen jeweils eigenständig. Wer noch mit „Auf- und Abbau inkl. 4 Wochen Standzeit" ausschreibt, arbeitet mit einem veralteten Muster und macht Angebote unvergleichbar. Für WEG-Verwalter kommen Beschlussfassung, Vergleichsangebote und ein oft übersehenes Widerrufsrecht hinzu.

Warum das Gerüst-LV Aufmerksamkeit verdient

Das Gerüst ist selten die größte Position einer Fassadensanierung, aber häufig die streitanfälligste. Es steht am Anfang, es steht am Ende, und dazwischen nutzen es drei bis fünf Gewerke, die alle etwas anderes brauchen.

Typischer Verlauf: ausgeschrieben werden 480 m² Fassadengerüst mit vier Wochen Standzeit. Dann verzögert sich die Putzsanierung, der Maler kommt drei Wochen später, das Gerüst steht am Ende elf Wochen. Der Dachdecker braucht kurzfristig ein Dachfanggerüst, der Stuckateur eine Verbreiterung für die Gesimse. Am Ende liegen vier Nachträge auf dem Tisch, die niemand eingeplant hat.

Das meiste davon ist eine Frage der Ausschreibung, nicht des Bauablaufs.

Was sich mit der DIN 18451:2023-09 geändert hat

Die überarbeitete ATV DIN 18451 ist am 5. Oktober 2023 in Kraft getreten. Drei Änderungen betreffen die ausschreibende Seite unmittelbar:

1. Die Grundeinsatzzeit ist entfallen. Die früher übliche Aufteilung in eine vierwöchige Grundeinsatzzeit und eine daran anschließende „verlängerte Vorhaltung" gibt es nicht mehr. Die Gebrauchsüberlassung wird von Beginn an als eigenständige Leistung neben der Montage vereinbart.

2. Montage und Gebrauchsüberlassung werden getrennt. Einen Leistungsumfang, der Auf- und Abbau mit einer Standzeit bündelt, sieht die Norm nicht mehr vor. Ins LV gehören deshalb mindestens zwei Positionen je Gerüst: die Montage (Auf-, Um- und Abbau) und die Gebrauchsüberlassung mit einer konkret angegebenen Dauer.

3. Gerüstergänzungen sind eigenständig. Verbreiterungen, Schutzeinrichtungen, Bekleidungen, Überbrückungen, Bauteile zur Lastumleitung und Gerüsttreppen werden gesondert vom Gerüst vergütet – und zwar jeweils in Montage und Gebrauchsüberlassung. Ein Treppenturm, der zehn Wochen steht, ist damit zwei Positionen, nicht eine.

Auch der Begriff „Vorhaltung" ist durch „Gebrauchsüberlassung" ersetzt worden. Das ist keine Kosmetik: Wer beide Begriffe im selben LV mischt, produziert Auslegungsspielraum.

Die Angaben, die ins Leistungsverzeichnis gehören

Abschnitt 0 der DIN 18451 listet auf, was der Ausschreibende beizustellen hat. In der Praxis fehlen fast immer dieselben Punkte.

Objektangaben

Lage und Zugänglichkeit der Fassade, Anfahrt, Stellflächen für Material und Fahrzeug
Untergrund und Tragfähigkeit der Aufstellfläche – Rasen, Tiefgaragendecke, Lichtschacht, Kellerabgang
Verankerungsmöglichkeiten: Fassadenaufbau, vorhandenes WDVS, Altbaufassade, denkmalgeschützte Oberflächen. Das ist der häufigste Nachtragsgrund überhaupt.
Hindernisse: Balkone, Erker, Vordächer, Bäume, Freileitungen, Sat-Anlagen
Öffentlicher Grund: Gehweg, Straße, Stellplätze, benötigte Verkehrsführung
Bauzeitenplan mit den Gewerken, die das Gerüst nutzen sollen

Technische Vorgaben

Gerüstart: Arbeitsgerüst, Schutzgerüst, Dachfanggerüst, Fassaden- oder Raumgerüst
Lastklasse nach DIN EN 12811‑1. Für Beschichtungsarbeiten reicht in der Regel Lastklasse 3 (2,0 kN/m²); sobald Material auf dem Gerüst gelagert wird, etwa bei Putz- oder Maurerarbeiten, ist Lastklasse 4 (3,0 kN/m²) angebracht. Die Klasse richtet sich nach dem anspruchsvollsten Folgegewerk, nicht nach dem ersten.
Breitenklasse: W06 (mindestens 0,60 m) ist der Standard; für Stuck-, Putz- und WDVS-Arbeiten mit Materiallagerung ist W09 oft die bessere Wahl.
Wandabstand: Über 0,30 m ist ein innenliegender Seitenschutz erforderlich – bei vorspringenden Gesimsen und Fensterbänken relevant.
Aufstiege: Leitergang oder Treppenturm. Wenn mehrere Gewerke über Wochen mit Material auf- und absteigen, ist der Treppenturm der Regelfall und gehört ausgeschrieben, sonst kommt er als Nachtrag.
Schutz- und Zusatzbauteile: Schutznetze, Planen (Achtung: erhöhen die Windlast und damit den Verankerungsaufwand erheblich), Schutzdächer, Konsolen, Überbrückungen, Durchgänge, Eckausbildungen
Kennzeichnung, Prüfung und Freigabe nach DGUV Information 201‑011 sowie der zu übergebende Plan für den Gebrauch

Die Dauer der Gebrauchsüberlassung

Das ist der Posten, der am Ende die Rechnung bestimmt – und die Angabe, die am häufigsten zu optimistisch ist.

Kalkulieren Sie die Standzeit aus dem Bauzeitenplan aller nutzenden Gewerke plus einem realistischen Puffer für Witterung, Prüfungen und Zwischenabnahmen. Geben Sie die Dauer eindeutig an (etwa „Gebrauchsüberlassung, 10 Wochen") und lassen Sie zusätzlich eine Eventualposition „je weitere angefangene Woche" bepreisen. Damit ist der Preis für den Verlängerungsfall schon im Wettbewerb ermittelt und nicht erst dann, wenn das Gerüst steht und die Verhandlungsposition schlecht ist.

Nebenleistung oder Besondere Leistung?

Abschnitt 4.1 der DIN 18451 regelt, was ohne gesonderte Vergütung geschuldet ist; Abschnitt 4.2 nennt die Besonderen Leistungen, die extra vereinbart und vergütet werden. Wer Besondere Leistungen nicht ausschreibt, bekommt sie als Nachtrag – oder gar nicht.

Klassische Kandidaten: Verankerung in schwierigem Untergrund, Lastumleitungen, Absperrmaßnahmen im öffentlichen Verkehrsraum, Beleuchtung, Bekleidungen, Zwischenprüfungen nach Sturm sowie Umbauten, die ein Folgegewerk auslöst. Die Abgrenzung im Detail haben wir in einem eigenen Beitrag zu Nebenleistungen und Besonderen Leistungen nach DIN 18451 aufgeschlüsselt.

Genehmigungen gehören ausdrücklich geregelt: Wer beantragt die Sondernutzungserlaubnis, wer trägt die Gebühren, wer stellt die verkehrsrechtliche Anordnung? Ohne klare Zuweisung im LV verzögert sich der Baubeginn regelmäßig um Wochen. Details dazu im Beitrag zur Sondernutzungserlaubnis fürs Gerüst.

Angebote vergleichbar machen

Ein Gerüstangebot lässt sich nur vergleichen, wenn alle Bieter dieselbe Struktur bepreisen. Deshalb: einheitliches LV vorgeben, keine freien Pauschalangebote zulassen.

Warnsignale bei der Angebotsprüfung:

„Pauschal inkl. 4 Wochen Standzeit" – entspricht nicht mehr der aktuellen Norm und verdeckt den eigentlichen Kostentreiber
Treppenturm, Schutzdach oder Verbreiterung fehlen, obwohl sie im LV stehen
Keine Position für die Gebrauchsüberlassung der Ergänzungen
Kein Preis für die Verlängerungswoche
Auffällig günstige Montage bei auffällig teurer Wochenmiete – oder umgekehrt. Rechnen Sie die Angebote immer über die realistische Gesamtstandzeit, nicht über die ausgeschriebene Mindestdauer.

Ein Vergleich nur über die Montagesumme führt bei langen Standzeiten regelmäßig zur teureren Entscheidung.

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Besonderheiten für WEG-Verwalter

Beschlussfassung. Die Einrüstung ist Teil der Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum und braucht in aller Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung, häufig verbunden mit einer Sonderumlage. Der Beschluss sollte den Leistungsumfang und den Kostenrahmen benennen, nicht nur „Fassadensanierung".

Vergleichsangebote. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört bei Maßnahmen von wirtschaftlichem Gewicht, den Eigentümern eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu geben. Praktisch heißt das: mehrere Angebote auf identischer Ausschreibungsgrundlage. Genau hier zahlt sich ein sauberes LV doppelt aus – ohne einheitliche Grundlage sind die Angebote nicht vergleichbar, und der Beschluss wird angreifbar.

Widerrufsrecht. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Verbraucherin sein, wenn ihr natürliche Personen angehören und die Maßnahme nicht gewerblichen Zwecken dient. Wird der Vertrag dann außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen – etwa vor Ort auf der Baustelle oder in der Eigentümerversammlung – oder im reinen Fernabsatz, greift ein gesetzliches Widerrufsrecht. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist erheblich. Für Verwalter ist das ein Thema, das man einmal geklärt haben sollte; wir haben es aus Sicht des Gerüstbauers im Beitrag zur Widerrufsbelehrung bei Privatkunden beschrieben.

Bewohner und Nachbarn. Rechtzeitige Ankündigung, Hinweise zu geschlossenen Fenstern und zum Einbruchschutz, gegebenenfalls Abstimmung mit der Gebäudeversicherung. Ein eingerüstetes Haus verändert die Risikolage, und Mietminderungsansprüche der Mieter treffen die einzelnen Eigentümer.

Sondereigentum. Balkone, Loggien und Fenster können ganz oder teilweise Sondereigentum sein. Wenn das Gerüst auch dort genutzt wird, sollte die Zuordnung von Leistung und Kosten vor der Ausschreibung geklärt sein.

Besonderheiten für Architekten und Planer

Koordination der Folgegewerke. Das Gerüst ist eine gemeinsam genutzte Anlage. Legen Sie im LV und im Bauzeitenplan fest, welches Gewerk es wann nutzt und wer die Kosten der jeweiligen Standzeitanteile trägt.

Freigabe und Prüfung. Vor der ersten Nutzung braucht das Gerüst Prüfung, Kennzeichnung und einen Plan für den Gebrauch nach DGUV Information 201‑011. Wer die Freigabe organisiert und dokumentiert, gehört ins LV – siehe unseren Beitrag zu Gerüstfreigabe und Prüfprotokoll.

Eigenmächtige Änderungen. Entfernt ein Folgegewerk eine Verankerung, um an die Fassade zu kommen, haftet in der Regel der Verursacher – nicht der Gerüstersteller. Nehmen Sie ein ausdrückliches Änderungsverbot in die LVs der Folgegewerke auf, nicht nur in das des Gerüstbauers. Die Rechtslage dazu haben wir im Beitrag Wer haftet, wenn ein Folgegewerk Verankerungen entfernt? aufbereitet.

Mengen. Das Gerüstaufmaß folgt seit 2023 der Außenmaß-Regel der DIN 18451. Wer die Mengen im LV schon nach dieser Regel ermittelt, bekommt Angebote, die zur späteren Abrechnung passen. Wie das funktioniert, steht im Beitrag zur Außenmaß-Regel nach DIN 18451.

Checkliste: Gerüstausschreibung

Häufige Fragen

Muss ich als privater Auftraggeber nach VOB/A ausschreiben? Nein. VOB/A gilt für öffentliche Auftraggeber. Die technischen Regeln der VOB/C sind aber auch privat sinnvoll – und die DIN 18451 wird von Gerichten häufig als das „Übliche" herangezogen, selbst wenn die VOB/B nicht vereinbart wurde. Vereinbaren Sie die Geltung im Zweifel ausdrücklich.

Wie viele Angebote braucht eine WEG? Eine feste Zahl schreibt das Gesetz nicht vor. Bei Maßnahmen von wirtschaftlichem Gewicht gehören mehrere Vergleichsangebote auf identischer Grundlage zur ordnungsmäßigen Verwaltung; drei sind der etablierte Praxisstandard.

Was kostet eine Woche zusätzliche Standzeit? Das hängt von Fläche, Region und Gerüstart ab. Entscheidend ist nicht die Höhe, sondern dass der Preis vor der Beauftragung feststeht.

Wer haftet, wenn ein Gewerk das Gerüst umbaut? In der Regel der Verursacher. Voraussetzung ist, dass der Gerüstersteller ordnungsgemäß aufgebaut, geprüft und freigegeben hat.

Darf ich das Gerüst dem Nachbarn oder einem weiteren Gewerk zur Nutzung überlassen? Nur mit Zustimmung des Gerüsterstellers und geklärter Haftungs- und Kostenfrage. Die Gebrauchsüberlassung ist eine vertragliche Leistung an einen bestimmten Nutzerkreis.

Fazit

Ein gutes Gerüst-LV ist keine Fleißarbeit, sondern Risikosteuerung. Drei Dinge entscheiden über die Hälfte aller späteren Konflikte: die getrennte Ausschreibung von Montage und Gebrauchsüberlassung, eine realistisch kalkulierte Standzeit mit bepreister Verlängerungswoche und eine ehrliche Beschreibung der Verankerungs- und Untergrundsituation.

Wer diese drei Punkte sauber löst, bekommt vergleichbare Angebote, weniger Nachträge und eine Abrechnung, die zur Ausschreibung passt.

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Quellen und Rechtsstand:

VOB/C ATV DIN 18451 „Gerüstarbeiten", Ausgabe 2023‑09 (in Kraft seit 05.10.2023), Abschnitte 0, 4 und 5
DIN EN 12811‑1 – Temporäre Konstruktionen für Bauwerke, Last- und Breitenklassen
VOB/B § 14 – Prüfbare Abrechnung; VOB/A § 7 – Eindeutige und erschöpfende Leistungsbeschreibung (öffentliche Auftraggeber)
DGUV Information 201‑011 – Prüfung, Kennzeichnung und Plan für den Gebrauch von Gerüsten; BetrSichV
TRBS 2121 – Gefährdung von Beschäftigten durch Absturz
§§ 19, 27 WEG – Ordnungsmäßige Verwaltung und Verwalterbefugnisse
§§ 312b, 312c, 355 BGB – Widerrufsrecht bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen und im Fernabsatz

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Verbindlich sind der jeweils gültige Normtext und die konkrete vertragliche Vereinbarung. DIN-Normen werden regelmäßig überarbeitet – prüfen Sie im Zweifel die aktuell gültige bzw. vertraglich vereinbarte Ausgabe.